PF 대출 위기는 진짜 위험할까? 간단히 알아보자

PF대출 위기는 경제에 관심이 없는 사람이라도 한 번쯤은 들어봤을 단어이다. 오늘은 PF대출의 민낯을 조명하려 한다.
진짜 위험한가? 왜 금융기관은 PF대출을 내주었을까?

PF대출 근황

출처 : 한국산학기술학회 논문지, 2014,저자 박정철

PF대출 뉴스 기사

 
2014년 논문에서 PF대출에 대해 언급이 있다. 이처럼, PF대출은 2024년 툭하고 튀어나온 대출이 아니다.
네이버 뉴스에 PF대출이라고 검색하면, 부실위험 금액이 재각각인 것을 알 수 있다.
언론은 대중들의 공포를 먹고 자란다. 기사를 자극적으로 작성한다.
과도하게 PF대출의 공포를 심어준다는 의심이 든다.
 

PF대출이란?

부동산 PF (Project Financing)란 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다.
-출처 : 신한투자증권

 
일반 고객이 은행에서 자금을 조달하는 상황을 상상해 보자.
은행은 채무자의 미래 현금흐름(소득)을 평가한다. 동시에, 부동산 등의 담보를 확보하는 경우가 일반적이다.
 
하지만, PF대출은 다르다. 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상황재원으로 자금을 조달한다고 명시되어 있다. 사업 자체자산을 담보로 잡긴 하지만, 대출의 핵심은 '개발사업의 수익성'이라는 것은 변함이 없다.
개발사업이 원활하게 진행되어 미분양이 없다면 모두가 행복한 대출이다.
2018년~2020년 부동산 PF 위기라는 단어를 뉴스에서 들어본 적이 있었던가?..
 
문제는, 미분양이 생기기 시작하는 부동산 하락기이다.
아파트를 건축하려고 하는 시행사는 총사업비의 10% 정도의 적은 자본금으로 사업을 주도한다.
작은 자본금은 토지를 매입하는 과정에서 고스란히 녹는다.
대출 구조가 사상누각과 다를 바가 없어 보인다.
 
최근, 기준금리 인상으로 금융비용 상승, 인건비 증가, 주택 수요 감소 등으로
부동산 시장 열기가 죽어가고 있다.
2023~2023년 PF대출의 부실화가 주목받는 배경이 여기에 있다.
분양 완판으로 PF대출 잔금을 치르는 것이 성대한 계획이었다.
 
현재 부동산 시장은 '미분양', 공사비 증가, 대출이자 상승으로 공사지연 등 여러 악재가 겹치고 있다.
'미분양'이 생기기 시작하면 지급보증을 서게 된 건설사들이 부실화된다.
건설사들이 쓰러지면, 결국 대출 자체가 부실화된다.
금융기관은 자체 사업에 사용될 토지를 담보로 잡았으나, 손실을 온전히 보전하기 힘들다.
 

금융기관들이 PF대출을 해준 배경

 

농협을 포함한 시중은행, 증권사, 상호금융 등 여러 금융기관들이 PF대출과 얽혀있다.
이들이 단지 이익에 눈이 멀어 대출을 해주지 않았을 것이다.
 
반대로 생각해 보자. 금융기관에서 PF대출을 해주지 않는다면 아파트를 공급해 줄 수 있을까?
대한민국이 아직까지 선분양 제도를 유지하는 것도 비슷한 맥락으로 볼 수 있다.
해외 선진국의 경우 한국처럼 3,000세대가 넘는 대단지 아파트들이 줄지어 건축되지 않는다.
대단지 아파트일수록 공사비가 많이 들어간다. 이견이 없을 것이다.
 

둔촌주공 뉴스기사

 
4조 원을 감당할 국내 건설사들이 몇 군데나 있을까?
설령, 4조 원을 감당하는 건설사가 있다고 하자.
선분양 제도와 PF대출이 없다면 전국에 동시다발적으로 주택 공급이 이루어지지 못한다.
쾌적한 주거 환경을 제공하기 위해, 새로운 아파트는 지속적으로 공급되어야 하기 때문이다.
 
금융기관은 자원의 효율적인 배분을 담당하는 자본주의 중요기관이다.
거대한 부동산 개발시장을 뒤받쳐 주기 위해,
신디케이트론(공동대출)을 일으켜 건설시장 금융을 돕는다.
 

PF대출 정말 위험한가?

 

PF대출의 태생은 한국의 주거 환경인 '아파트'로 인한 생겨났다.
다른 국가와 비교하기 힘든 상황이다. 단순히 금융기관의 탐욕 문제로 제하기에 비약이 있다.
공신력 있는 금융위원회 자료를 통해 PF대출이 정말 위험한가에 대해 알아보자
 
 

PF대출 잔액(출처 : 금융위원회)

 
부동산 PF 대출 잔액은 135.6조원 수준이다.
2022년 대한민국 명목 GDP는 2,161조 7,739억 원이다.
명목 GDP의 6%에 해당하는 잔액이다.
 
경제는 지속적으로 성장하고 있으며, GDP에서 건설업이 차지하는 비중이 10%를 상회한다는 것은 고려해야 한다.
PF대출이 늘어나야 정상이다. 반면, 급격하게 PF대출 잔액이 줄어드는 것이 경기둔화의 바로미터가 될 수 있다.
 

출처 : 금융위원회

 
PF대출 연체율은 안정적으로 유지되고 있다.
부동산 경기가 급격하게 악화된 09년도 말과 12년도 말에 비해 연체율과 미분양이 양호하게 관리되고 있다.
대한민국 정부는 일본, 미국 정부에 비해 강도 높은 대출규제(LTV, DTI, 스트레스 DSR)와 조세규제(다주택자 중과)를 펼친다.
이러한 강도높은 규제가 부동산 리스크 관리에 영향을 주게 되는데, 급격한 부동산발 부채가 늘어나는데 제동을 건다.

출처 : 금융위원회

 
다양한 정책수단을 유사시에 동원할 가능성을 열어뒀으며, 건전성 강화 조치를 취하고 있다.
규모가 큰 PF대출은 단일 금융기관이 대출을 내어주는 것이 아니다. 여러 금융기관들이 협업하여 단체 대출을 지원하는 형태이다. 때문에, PF대출이 부실화되더라도 리스크를 분산할 수 있다.
 

출처 : 금융위원회

결론

PF 대출이라는 상품 자체는 한국의 부동산 시장과 분리할 수 없다.
경기에 따라 대출 건전성 강화를 탄련적으로 조절할 필요성은 있다.
PF 대출 잔액이 단순히 늘어나는 것은 GDP 성장에 따른 자연스러운 현상이다.